各縣(市)、區地方稅務局(分局)，市局直屬分局、稽查局：
甬地稅二〔2009〕104號文件下發后，各地在開展土地增值稅清算工作過程中陸續反映了一些新的問題和情況，經綜合研究，結合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）、《關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發〔2009〕91號）、《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）等有關文件精神，現將我市土地增值稅清算有關問題明確如下，請遵照執行。
一、關于土地增值稅清算時收入確認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
二、關于拆遷安置土地增值稅計算問題
?。ㄒ唬┓康禺a企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
?。ǘ╅_發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發〔2006〕187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
三、房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
四、房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題
房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地產開發企業未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題
房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
六、同一清算項目不同房地產類型共同的成本、費用分攤問題
對于同一清算項目中不同房地產類型共同的成本包括土地使用權成本、房地產開發成本、費用的分攤計算，暫按照以下原則處理：
1、同一清算項目中不同房地產類型應按規定分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅；
2、對不同房地產類型共同的成本、費用包括土地使用權成本、開發成本、開發費用等，如無法按房地產類型進行完整、明確區分的，暫按可售建筑面積進行分攤，分別核算增值額、增值率；
3、對不同房地產類型所屬的土地使用權成本，如能提供確切證明材料（如決算報告、圖紙等）且能明確區分的，可單獨按其實際占地計算土地使用權成本；
4、考慮到商業用房開發成本較高的實際情況，如同一清算項目中有住宅、辦公用房、商業用房、車庫、車位等多種房地產類型，且無法明確區分各類型成本、費用的，在按可售建筑面積分攤共同的成本、費用包括土地使用權成本、開發成本、開發費用時，允許商業用房分攤系數上浮10%計算，同時其它房屋類型相應下浮。
七、清算時房地產類型的分類計算問題
對房地產清算項目暫按以下四種房地產類型分別計算增值額和增值率：
第一類：普通住宅。
第二類：除低層住宅、普通住宅外的其它住宅。
第三類：除單體別墅外的低層住宅、辦公用房、商業用房、車庫、車位等。
第四類：單體別墅。
注：1、“普通住宅”的認定：市區按照甬政辦發[2005]104號文公布的標準執行,其它各地按照當地政府公布的標準實施。
2、低層住宅指按照國家建設部建標[1999]76號規定，有天有地、一般為一層至三層的住宅（但不限于三層）。
八、地下車位共用面積的分攤問題
為便于掌握和計算，地下車位共用面積應與其它共用面積一起合并分攤到整個清算項目的可售面積中。
九、車位、車庫、車棚成本的核算問題
車位、車庫、車棚成本的核算，暫按照以下原則處理：
1、對有產權且能夠轉讓的車位、車庫等，其核算按照本文第七條清算類型第三類計算；
2、對沒有產權或不能轉讓的車位、車庫、車棚等，其核算跟隨主體建筑走，但不并入房屋面積。
十、房地產開發費用的計算周期問題
房地產清算項目開發費用的計算周期一般從土地購入當月開始，到應清算時點月份為止。
十一、同時開發多個房地產項目共同發生的開發費用分攤問題
同時開發多個房地產項目共同發生的管理費用、財務費用、銷售費用暫按以下原則處理：
1、同時開發多個項目共同發生的財務費用，企業必須按照資金用途、資金流向等明確證據在開發項目間進行準確歸集，核算清楚；
2、同時開發多個房地產項目共同發生的管理費用和銷售費用，原則上也應明確核算，準確分攤，對不能準確、合理分攤的，應按清算項目建筑面積占多個項目總建筑面積的比例計算確定。
十二、土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題
納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
十三、關于對國稅發［2006］187號文件中 “已轉讓的房地產”時間的確定問題
國稅發［2006］187號文件第二條規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產”轉讓確認時間以房地產銷售發票開具時間為準,原甬地稅二〔2007〕74號文件第二條中關于“已轉讓的房地產轉讓確認時間以房地產銷售合同簽訂時間為準”規定相應廢止。
十四、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題
《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。原甬地稅二〔2006〕116號文件第二條第二款關于購房期限的規定相應廢止。
本通知從2010年6月1日起執行，此前已執行完畢的不再予以調整。
二Ｏ一Ｏ年六月四日