各縣(市)、區地方稅務局(分局),市局直屬分局:
為了進一步加強和規范我市房地產開發項目的土地增值稅清算工作,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發項目土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)、《土地增值稅清算管理規程》(下簡稱《規程》、國稅發[2009]91號)及有關文件規定,現將我市房地產開發項目土地增值稅清算有關事宜明確如下,凡在我市范圍內從事房地產開發的企業,其應辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目適用本通知。
一、關于土地增值稅清算的若干政策問題
?。ㄒ唬┣逅沩椖康拇_定問題
清算項目以規劃部門審批的建設工程規劃許可證中所列建設項目為準。
(二)關于明顯未到起征點的房地產開發項目的預征問題
對經濟適用房、廉價房、村民拆遷安置房等實行政府指導價且增值率明顯低于土地增值稅起征點的項目,經納稅人申請,由主管稅務機關批準后可暫不預征土地增值稅。其余房地產開發項目必須按規定先實行預征,待符合清算條件時再進行結算。
?。ㄈ╆P于《規程》第九條(一)款標準問題
《規程》第九條(一)款中“房地產開發項目全部竣工、完成銷售的”是指所有開發產品經有關部門竣工驗收、全部銷售并收訖營業收入款項或者已開具索取營業收入款項憑據的項目。對開發產品雖未銷售但已發生自用、出租、出借等情形,在統計口徑上視同已完成銷售,但對未發生產權轉移的不征收土地增值稅。
?。ㄋ模┎煌康禺a類型共同的成本費用分攤問題
對同一清算項目中不同房地產開發類型共同的成本、費用包括土地價款、公共配套設施、綠化、相關費用等,如無法按房地產開發類型進行計算分攤的,應當按建筑面積進行分攤,分別核算增值額。
?。ㄎ澹┩恋厥褂脵噢D讓清算問題
直接轉讓土地使用權的一律按實清算,不適用核定征收辦法。
(六)核定征收率問題
我市范圍內符合核定征收條件的房地產項目,核定征收率暫定為:
除低層住宅外的其它住宅1%
除單體別墅外的低層住宅、辦公用房、商業用房、車庫、車位等
2%
單體別墅4%
注:低層住宅指按照國家建設部建標[1999]76號規定,有天有地、一般為一層至三層的住宅。
原甬地稅二[2007]74號第六條規定相應廢止。
二、清算程序規定
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1、凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人,應在符合條件起90日內向主管稅務機關提出清算稅款申請,并據實填寫《土地增值稅清算申請表》(附件一),經主管稅務機關核準后,即可辦理清算稅款手續。對納稅人不符合清算受理條件的,主管稅務機關應將不予核準的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。
2、凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目,主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》(附件二)并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起15日內,填寫《土地增值稅清算申請表》并報送主管稅務機關。經主管稅務機關核準后,在90日內辦理清算稅款手續。
3、納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時,應向主管稅務機關提交有關清算資料,并填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件三)。納稅人對提交的有關清算資料的真實性、準確性和有效性負責,并承擔相應責任。
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主管稅務機關在收到納稅人提交的申請材料時,應認真核對納稅人提供的資料。對納稅人提交的申請材料齊全的,主管稅務機關應予以受理,并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(附件四)交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清算資料不完整、有關事項情況不清楚或《鑒證報告》內容不規范的,應退回納稅人重新修改或補充有關資料,并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》(附件五)交納稅人,待清算資料修改、補充完整后,重新辦理稅款清算手續。
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1、主管稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成對納稅人遞交的清算資料的審核工作(不含納稅人應稅務機關要求補充資料的時間),并據此作出土地增值稅清算稅款結論后送達納稅人,要求其在規定時間內辦理補稅或退稅手續。
2、主管稅務機關在清算審核和評估過程中,發現清算項目按照《規程》第五章規定符合核定征收條件的,應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》(見附件六)和《土地增值稅核定征收通知書》(見附件9)送達納稅人。
3、對房地產開發企業按規定可以進行清算而故意不辦理清算手續的,主管稅務機關認為有必要進行強制清算的,可以移交有關部門按照有關規定辦理清算。
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1、房地產開發企業土地增值稅清算專項鑒證業務,可由納稅人委托具有主管部門批準資質的中介機構進行。
2、納稅人委托中介機構對房地產開發項目土地增值稅清算進行鑒證的,中介機構應當以法律法規為依據,按照獨立、客觀、公正的原則,在獲取充分、適當、真實證據基礎上,根據審核鑒證的具體情況,出具真實、合法的鑒證報告,并承擔相應的法律責任。
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1、房地產開發企業納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關規定進行處罰。
2、稅務機關在土地增值稅清算審核工作中,一經發現中介機構違反有關稅收法律、法規出具虛假鑒證報告,造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的,按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規定進行處罰。
三、關于進一步推進清算工作的具體要求
(一)土地增值稅清算工作涉及面廣、對房地產行業影響較大、情況也較復雜,各地要根據市局的工作部署,統一思想、提高認識,加強對清算工作的組織領導。在組織實施中,要及時做好向當地政府的匯報工作,并結合當地房地產行業的發展實際,有計劃、有步驟地推進土地增值稅清算工作的開展,促進房地產市場的健康發展。
?。ǘ┰谕恋卦鲋刀惽逅愎ぷ魍七M過程中,各地要加強政策宣傳和輔導工作,并根據本地情況,抽調各部門業務骨干組成清算組,在一定時間內,集中力量對符合條件的房地產項目開展土地增值稅清算工作。對清算中發現的問題和情況要及時研究,總結經驗,提出政策建議,并及時向市局進行反饋。
?。ㄈτ诜稀兑幊獭返谑畻l規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目,由主管稅務機關確定是否進行清算。對暫不進行清算的項目,各地主管稅務機關要加強對此類項目的稅源管理和項目跟蹤,定期進行評估,及時掌握和確定清算時間并通知納稅人辦理清算,避免造成稅款流失。
本通知自2009年6月1日起執行,相關規定與本通知抵觸的,以本通知為準。
附件:1、土地增值稅清算申請表
2、土地增值稅清算通知書
3、土地增值稅清算材料清單
4、土地增值稅清算受理通知書
5、土地增值稅清算補充材料通知書
6、土地增值稅清算終止核準通知書
7、土地增值稅核定征收通知書